כעקרון, עבריינים מנצלים כל הזדמנות וחולשה, ולא מהססים לזייף ולגנוב כל נכס מקרקעין שנקרה בדרכם.
יחד עם זאת, יש אוכלוסיות מסוימות הנמצאות בסיכון גבוה יותר לזיוף ומרמה במקרקעין.
לדוגמא, בעלים של נכסים ריקים, כדוגמת דירות ריקות רוב השנה, מבנים לא מאוכלסים או מגרשים שוממים, נמצאים בסיכון גבוה ליפול קורבן למעשה מרמה. העובדה שהנכס ריק, מאפשרת לנוכל להציג את עצמו כבעל הנכס בפני קונה פוטנציאלי, מבלי שהקונה יבין כי מי שעומד בפניו הינו מתחזה.
חלק מהנוכלים שוכרים מאת הבעלים החוקיים דירות, ומייד עם קבלת המפתח, מתחילים להציג את הנכס למכירה, כאילו הם הבעלים החוקיים של הנכס.
בעלי מקרקעין המתגוררים בחו"ל אף הם טרף קל לנוכלים, אשר מנצלים את היעדרותם של הבעלים מן הארץ וחוסר קרבתם הפיזית לנכס, דבר שמקל על הנוכלים להתחזות לבעלים ולבצע מרמה במקרקעין.
אנשים שנפטרו בעת שעל שמם יש מקרקעין או מניות בחברות גוש-חלקה, שבבעלותן מקרקעין, ואשר במשך זמן רב לא באו יורשיהם לדרוש את הבעלות במקרקעין, אף אם קורבן למעשי מרמה תכופים.
חשוב להבין, שלעבריינים יש דרכים רבות ומתוחכמות, לזהות מקרקעין שניתן בקלות לבצע לגביהם מרמה, וביכולתם להגיע למידע רב, הן מתוך מאגרי מידע פומביים כדוגמת מרשם המקרקעין (טאבו), הרשם לענייני ירושה וכו' והן למידע חסוי, כגון מוני חשמל, מים, רישומי כניסה ויציאה מן הארץ, שמות נפטרים ועוד.
ככל שהנכס יקר יותר ונטוש יותר, כך הוא קורץ יותר לעבריין, אשר יכול לבצע מרמה, להרוויח סכומי עתק ודבר המרמה יתגלה, אם בכלל, בחלוף זמן רב לאחר היעלמותו של העבריין מן השטח.
הקורבנות למקרי המרמה, הינם מצד אחד בעלים האמיתיים של המקרקעין, שנוכל הצליח להשתלט במרמה על המקרקעין שלהם ומהצד השני קונים תמימים שרכשו מקרקעין מנוכל ולא מאת הבעלים האמיתיים.
כלומר, גם רוכש תמים של מקרקעין, מאחת מקבוצות הסיכון המפורטת לעיל, נתון בעצמו בקבוצת סיכון, שכן אם יסתבר בדיעבד, שמי שמכר לו את המקרקעין, כלל לא היה הבעלים האמיתיים, הרי שיתכן ובסופו של יום, ימצא את עצמו הרוכש, ללא כספו וללא המקרקעין.
