כל קונה של דירה או מגרש, חייב להיות מודע לאפשרות, שהוא עשוי ליפול קורבן למעשה מרמה.
חשוב מכך. הקונה חייב להבין, כי אפילו אם לדעתו היה תמים לחלוטין, הקונה עדיין עשוי להישאר בלי הכסף ובלי המקרקעין.
יתכן והמוכר הינו למעשה מתחזה, שזייף תעודת זהות ומציג עצמו כבעלים האמיתיים.
יתכן והמוכר קיבל במרמה לבעלותו את המקרקעין וכעת מנסה למכור אותם לקונה התמים.
יתכן והמוכר הינו הבעלים האמיתיים, אבל הוא מוכר את אותו נכס, מספר פעמים לקונים שונים.
לכן, כל קונה חייב לגלות חשדנות יתר, בנוגע למוכר המקרקעין ולבדוק היטב פרטים רבים ושונים בנוגע לנכס הנמכר ובנוגע למוכר הנכס.
קונים רבים טועים לחשוב, כי די בכך ששכרו שירותי עו"ד, על מנת שהוא יבצע עבורם את כל הבדיקות הדרושות, שכן גם עורך-הדין של הקונים, לא תמיד יודע ויכול לזהות את כלל מעשי המרמה.
לכן, ערכתי רשימה של 'אותות אזהרה אדומים', אשר אמורים לעורר חשד בקרב הקונה, ולגרום לו לבדוק לעומק את העסקה ובמידת הצורך להימנע מלרכוש את הנכס:
- הנחה משמעותית במחיר הנכס לעומת מחיר השוק;
- נכס שרק אחרונה נרשם על שם המוכר ומייד לאחר מכן עומד למכירה;
- דירות או מגרשים ריקים, שקשה לוודא פיזית מי מחזיק בהם;
- תעודת הזהות של המוכר הונפקה רק לאחרונה;
- המוכר אינו אזרח ותושב מדינת ישראל;
- תנאים לא מקובלים מצד המוכר לעריכת העסקה, לדוגמא תשלום במזומן, תשלום אחוז גבוה מהעסקה מראש וכו';
- הנכס הנמכר אינו נחשב 'מקרקעין מוסדרים' הרשומים בטאבו;
- המוכר מסתיר פרטים אישיים אודות עיסוקו, סיבה המכירה וכו';
- ועוד.
כדי שקונה שנפל קורבן למעשה מרמה, יוכל לקבל הגנה מבית המשפט, עליו להוכיח כי הינו עומד בתנאי 'תקנת השוק' וכי רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה.
הקונה אינו יכול להתעלם מסימני אזהרה שצצים, בין עובר לחתימת ההסכם והן לאחר מכן, וקיימת עליו חובת זהירות לבדוק כל סימן שכזה ולוודא כי אכן לא מדובר במעשה מרמה.
והכי חשוב לדעת – גם קונה תמים, ששילם את מחיר השוק המלא עבור הנכס, ולא חשד אפילו שמדובר במעשה מרמה, לא יזכה לשום הגנה, אם יסתבר שמי שמכר לו את הנכס הינו מתחזה שעשה שימוש ביפוי כח מזוייף.
לכן נדרשת, בדיקה מעמיקה בדבר הזהות האמיתית של המוכר, לרבות באמצעות בדיקה עם שכנים, מכרים משותפים ואפילו באמצעות חוקר פרטי.
במקרים רבים, קונים נוטים לגלות התלהבות יתר, בעת רכישת נכס חדש, במיוחד במקרים בהם המחיר נראה אטרקטיבי או שקיים צורך דחוף בנכס. לפיכך, חשובה מאוד מעורבות של עו"ד בעל ניסיון בתהליך הרכישה, אשר יצנן מעט את ההתלהבות ויוודא, בין היתר, שמא לא מדובר במעשה מרמה מתוחכם.
