אלון לב, עו״ד
למשרדנו מגיעות בתקופה האחרונה פניות רבות, ממנהלי מגדלי משרדים וממנהלי מגדלי מגורים, ובהן תלונות על דיירים סרבנים, שהודיעו באופן חד צדדי, על סירובם לשלם דמי ניהול בגין תקופת מגפת הקורונה.
חלק מהדיירים הסרבנים, הינם שוכרי משרדים ודירות וחלקם הינם בעלי הנכסים עצמם, אשר מחמת המצב, החליטו (או נאלצו) להפסיק לשלם את דמי הניהול ביחס לתקופה בה הוטל סגר ונמנע מהם שימוש רגיל ותקין בנכס.
עם כל הסימפטיה למצבם הקשה של ציבור העצמאים בישראל, הרי שדמי ניהול שונים מהותית מתשלומים רבים אחרים, כגון דמי שכירות, מס הכנסה ואפילו מע"מ.
דייר המשתמט מתשלום דמי ניהול, מעמיס למעשה את נטל התשלום, על כתפי יתר הדיירים בבניין וחי כ-'פרזיט' על גבם של הדיירים המשלמים דמי ניהול כסדרם.
תחזוקת מגדלי המשרדים והמגורים נמשכה, גם בתקופת הקורונה, וזו היתה כרוכה בהוצאות נכבדות, אשר לא עצרו לרגע. החל מתשלום חשמל למערכות המשותפות של הבית (מעליות, תאורה, מיזוג אוויר וכו'), דרך תשלום שכרם של עובדי הבניין (מנקים, שומרים, אנשי תחזוקה וכו') וכלה בהוצאות חשובות אך נסתרות מן העין (תחזוקת מערכות בטיחות, ביטוח וכו').
גם בבניינים אשר הפחיתו את רמת התחזוקה, כדי להביא לחיסכון בדמי ניהול, עדיין מדובר בחיסכון קטן יחסית ושאינו יכול לעולם להביא לביטול מוחלט של דמי הניהול.
דיירים רבים שוגים בחושבם, כי ידיהן של חברת הניהול ונציגות הדיירים קשורות ולכן 'לית דין ולית דיין וכל דאלים גבר'.
ניתן בהחלט לפתוח תביעות כנגד דיירים סרבנים ויותר מכך, ניתן גם לנתק באופן חד צדדי שירותים המסופקים לנכסיהם, כגון מיזוג אוויר, חשמל וכד'.
עוד יש לזכור, כי במידה ומסה קריטית של דיירים, יפסיקו לשלם דמי ניהול, הדבר יביא באופן מיידי, להפסקה מוחלטת של פעילות חברת הניהול ועימה לכאוס ואנרכיה בבניין. במצב שכזה, יפגע אנושות תפקודו התקין של הבניין, שוכרים ינטשו (ובצדק) את הנכסים וערכם של הנכסים יפגע מהותית.
חברת ניהול אינה בעלת 'כיס עמוק', ואינה יכולה לממן מכיסה את ההוצאות הכרוכות באחזקת הבניין ולפיכך באחריות הדיירים, לטובתם הם, לשלם את דמי הניהול במלואם ובמועדם.
בשונה מגביית חובות רגילים, הרי שחוב דמי ניהול נוצר, עקב נכס מקרקעין (משרד, דירה וכו') וחוב שלא ישולם, יכול להביא בעתיד להליכי עיקול וכינוס נכסים על הנכס עצמו.
בעל נכס יכול בהחלט לגלות סימפטיה ולהעניק הנחה ואף פטור לשוכר שלו מדמי השכירות, אולם אינו מוסמך לגעת בדמי הניהול או לקזז מהם מאומה.
ככל ושוכר הנכס לא ישלם את דמי הניהול, הרי שהחובה לפי החוק בתשלום דמי הניהול, חלה בראש ובראשונה על בעל הנכס עצמו ולפיכך, כל הנחה או הקלה שיתן לשוכריו, תצא לבסוף מכיסו שלו.
* גילוי נאות: משרדנו מייצג עשרות חברות ניהול, המנהלות את מרבית מגדלי היוקרה (מגורים ומשרדים) באזור תל-אביב והמרכז.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית של נסיבות המקרה.