כמחצית מכלל נכסי הנדל"ן בישראל מושכרים לשוכרים, כולל דירות, משרדים, חנויות וכיוצ"ב.
את המשכירים מעניין בעיקר שהשוכר ישלם להם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, ולעיתים יש נטייה לא לייחס חשיבות יתירה לתשלום דמי ועד הבית.
הבעיה כמובן אינה מתעוררת, כל עוד השוכר משלם את דמי ועד הבית כסדרם. אבל, במקרים רבים, השוכר אינו משלם את דמי ועד הבית, מחמת ויכוח עם הבעלים של הנכס, חוסר שביעות רצון מרמת השירות, קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר וכו'.
כיוון שכמעט בכל הסכמי השכירות, קיים סעיף מפורש, לפיו החובה לתשלום דמי ועד הבית או דמי הניהול, חלה על השוכר, חלק מבעלי הנכסים סבורים בטעות, כי בכך יצאו ידי חובתם.
לכן, חשוב לנו להדגיש, כי המשכיר אינו יוצא ידי חובתו, בכך שהחתים את השוכר על סעיף בהסכם ובו התחייבות לתשלום דמי ועד הבית חלה עליו, והמשכיר לעולם אינו פטור מהחובה לשלם דמי ועד בית ואף מהחובה לבדוק האם מתבצע תשלום כסדרו.
בעוד שלגבי חובות כגון ארנונה, חשמל, מים וכו', מרגע שהשוכר נרשם כמחזיק אצל הגורם הרלוואנטי, חובת התשלום חלה על השוכר ובעל הנכס פטור מתשלום, גם אם השוכר ישאיר אחריו חוב, הרי שבכל הנוגע לחובות דמי ועד הבית, המצב שונה בתכלית.
החובה לשלם את החלק היחסי בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף (כלומר, דמי הניהול או דמי ועד הבית) במלואם ובמועדם, חלה על בעל הנכס, וזאת על פי סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין:
בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג …".
חובה זו היא חובה מוחלטת, שאינה ניתנת להתניה.
משרדנו מייצג כמות נכבדה של חברות ניהול ונציגויות, המנהלות מאות מבנים בכל רחבי תל-אביב והמרכז, לרבות מבני יוקרה מורכבים למגורים, למשרדים, למסחר חניונים וכו'.
מדי שנה, אנו מעורבים במאות הליכים משפטיים לשם גביית חובות דמי ניהול שוטפים ובמסגרת זו, אנו נתקלים לא אחת, בבעלי נכסים שמנסים להתחמק מתשלום דמי הניהול, ולהעביר את האחריות לתשלום לשוכר הנכס.
חלק מבעלי הנכסים, אף מנסים להפנות אצבע מאשימה כלפי ועד הבית או חברת הניהול, בטענה כאילו בעל הנכס לא קיבל עדכונים בזמן אמת אודות החוב ואילו ידעו יכלו לגרום לשוכר לשלם את החוב וכו'.
טענות אלו ואחרות של בעלי הנכסים, משוללות כל יסוד. בנוסף ללשונו המפורשת של חוק המקרקעין, קיימים פסקי דין רבים של המפקחת על רישום המקרקעין, בהם נפסק במפורש, כי החובה לתשלום דמי ניהול חלה על בעל הנכס, וכי בעל הנכס חייב לפנות מיוזמתו לנציגות הבית המשותף (או מול חברת הניהול) לשם בדיקה האם דמי הניהול משולמים כסדרם.
כך שלטענה שעל נציגות הבית או חברת הניהול חלה חובה לפנות לבעל הנכס ואם לא פנתה אזי בעל הנכס פטור מחובתו לתשלום דמי ניהול – אין כל בסיס.
אנו ממליצים ללקוחותינו מקרב מנהלי חברות הניהול ונציגויות הבית המשותף, לעדכן בזמן אמת את בעל הנכס, במידה והשוכר מטעמו מפגר בתשלום דמי ניהול, וזאת על מטעמי זהירות ושמירה על אווירת עבודה נעימה מול בעלי הנכסים בבניין.
בנוסף, אנו ממליצים ללקוחותינו, מקרב בעלי הנכסים, להיות מודעים היטב לחובתם זו לתשלום דמי ניהול, לקחת מראש בטחונות טובים למקרה בו השוכר יפגר בתשלום דמי ניהול למשך מספר חודשים וכן לפנות מיוזמתם, לפחות אחת לרבעון, לחברת הניהול, ולוודא כי השוכר אכן משלם את דמי הניהול ואינו צובר חוב פיגורים.
אודות מחלקת ניהול מבנים במשרדנו
משרדנו נחשב המשרד המוביל בישראל, בכל הנוגע לניהול מבנים ונכסי נדל”ן.
בראש מחלקת ניהול מבנים, עומדת עורכת דין ליאורה לוי גביש, עורכת-דין בכירה ובעלת ותק וניסיון של קרוב ל-20 שנה, לרבות בניהול הליכים משפטיים בפני המפקחת על המקרקעין.
נשמח לעמוד גם לרשותכם !
