למרות שהשוכר מחזיק בנכס במשך כעשר שנים והיתה לו אופציה להאריך את תקופת השכירות בעוד שנים רבות, הצלחנו לשכנע את בית המשפט, בתוך דיון אחד בלבד, כי יש לתת כנגדו פסק דין ולסלק את ידו מן הנכס.

כדי לשכנע את בית המשפט בצדקתנו, סקרנו בפני בית המשפט שורת ארוכה ומתמשכת של הפרות ההסכם, לרבות חריגה ממטרת השימוש המוגדרת, שימוש לא מורשה בשטח שמחוץ למושכר, הכנסת שוכר משנה, אי עריכת ביטוח, אי תשלום הפרשי הצמדה למדד ועוד.

עוד חשוב לציין, כי הקפדנו בתקופה שקדמה להוצאת מכתב הביטול, לתת לשוכר מספר הזדמנויות לתקן את הפרות ההסכם, ובית המשפט התרשם לטובה מהאופן ההוגן בו התנהלנו.

בסופו של יום, בית המשפט העדיף את לשונו הברורה של הסכם השכירות, על פני טענותיו של השוכר להסכמות שבעל-פה, והורה על סילוק יד מהנכס, תוך חיוב השוכר אף בהוצאות.

The post זכייה בפסק דין מהיר לסילוק שוכר מנכס מסחרי appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

המפקחת חייבה דייר במגדל, ששינה את חזות פני דירתו, להחזיר תוך זמן קצר את המראה החיצוני של הדירה, למראה המקורי שלה, למעט אם יצליח לכנס אסיפה כללית שלא מן המניין ולשכנע את יתר דיירי המגדל באסיפה לאשר לו את השינוי.

The post המפקחת על המקרקעין אסרה על דייר בבית משותף לשנות את מראה דירתו ללא הסכמת יתר הדיירים appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

במקרה שנדון בפסק הדין, בעל דירה שלו היתה חניה פרטית, רצה להתקין בחניה עמדת טעינה לרכב חשמלי, אשר ניזונה מחשמל המחובר למונה הביתי של בעל הדירה

המפקחת על המקרקעין בתל-אביב, קבעה במסגרת פסק הדין, כי במקרה שכזה, העברת כבל חשמל, בצורה בטיחותית ואסתטית, מארון החשמל של בעל הדירה אל החניה והתקנת עמדת הטעינה, אמנם מהווים שימוש מסויים ברכוש המשותף, אולם המדובר בשימוש סביר ברכוש המשותף

לכן, אפילו שאחד הדיירים בבניין, התנגד להתקנת עמדת הטעינה, המפקחת על המקרקעין דחתה את התנגדותו ואישרה את ההתקנה

פסק הדין סוקר בהרחבה, חלופות נוספות הנוגעות להתקנת עמדת טעינה ומפרט מה הדין הקיים בסוגייה, הגם שהמחוקק טרם השלים חקיקה מסודרת ומקיפה בנושא

בשורה התחתונה, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, בחניה פרטית, המוזנת מחשמל דירתי וכאשר ההתקנה מבוצעת בצורה בטיחותית ואסתטית, הינה דבר חוקי לחלוטין ואינה טעונה הסכמת כלל דיירי הבניין.

The post התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי, בחניה פרטית, המוזנת מחשמל דירתי וכאשר ההתקנה מבוצעת בצורה בטיחותית ואסתטית, הינה דבר חוקי לחלוטין appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

ביסוד התביעה עמדה הטענה, שוועד הבית לא חושף בפני הדיירים מסמכים ומידע בנוגע לאופן התנהלותו, אינו מתקן כדבעי את הרכוש המשותף ואף מאפשר השתלטות של דיירים בבית על שטחי חניה השייכים לרכוש משותף.

במסגרת התביעה, ניתח משרדנו את המצב המשפטי השורר ביחס לבית המשותף וסקר באריכות את צדקת טענות לקוחותינו.

כבר בפתח הדיון הראשון בתביעה, הביעה המפקחת על המקרקעין את עמדתה הנחרצת, כי התביעה מוצדקת ובעקבות עמדתה זו, ובמקום ניתן פסק דין לטובת לקוחותינו, המקבל את התביעה ומחייב את הועד ואת יתר הדיירים בהוצאות משפט.

* הטיפול המקצועי והמסור מטעם משרדנו, הוענק ע"י עוה"ד ליאורה לוי-גביש.

The post פסק דין כנגד ועד הבית והדיירים האוסר עליהם לחנות רכבים בשטחים משותפים appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

מנגד, הצבת תנאי, לפיו על מבקש עמדת הטעינה החשמלית, לחתום מראש על התחייבות אישית לפיצוי על נזקים עתידיים, שלא יהיו מכוסים באמצעות הביטוח, אינו תנאי סביר.

שאלה משפטית זו נדונה בתיק: 6/384/2021 לוי יחיעם נגד נציגות ועד מרכזי רום העיר שלב ד' כפר סבא (לפני כבוד המפקח על רישום מקרקעין, מאיר פורת, פסק דין מיום 2/3/2022).

הדייר רכש מכונית מסוג "טסלה", ובטרם רכש אותה פנה הדייר לנציגות, בבקשה לקבל את אישורה בכתב שיאפשר לחברה המתקינה להתקין עמדת טעינה חשמלית לרכבו, בצמוד לחניה הפרטית שברשותו בחניון התת קרקעי.

הנציגות לא התנגדה להתקנת עמדת טעינה באמצעות החברה המוסמכת כפי שדרש הדייר, אך דרשה מהדייר לקבל התחייבות אישית לכיסוי נזקים, ככל שייגרמו לרכוש המשותף או לצדדים שלישיים, שאינם מכוסים על ידי הכיסויים הביטוחים שהציג בפניה.

בפסק הדין המפקח קבע את הדברים הבאים:

• התקנת עמדת טעינה חשמלית אף אם היא בחנייה פרטית היא פעולה המתבצעת ברכוש המשותף.
• התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי עמוד חנייה או קיר המצוי בחנייה, היא בגדר שימוש ברכוש המשותף, כך גם בכל הקשור להתקנת תשתית חשמלית של עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף. לכן, אמורה פעולה זו, לקבל את הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף ויש לבוחנה בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה לגבי עשיית שימוש ברכוש המשותף.
• לכל דייר בבית משותף זכות לשימוש סביר ברכוש המשותף, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי על תשתיותיה היא שימוש סביר ברכוש המשותף.
• תפקידה ומעמדה של נציגות הבית המשותף מאפשרים לה להציב תנאים סבירים ולפקח על התקנת עמדת ההטענה.
• לאור הסמכות שהוקנתה לנציגות בחוק המקרקעין לטפל בענייני הרכוש המשותף, באפשרות הנציגות להציב תנאים סבירים לבעל דירה המעוניין לבצע התקנת עמדת טעינה חשמלית על גבי הרכוש המשותף, ובמיוחד כאשר החברה המתקינה דורשת את חתימת הנציגות לפני ההתקנה.
• הצבת תנאי המחייב בעל דירה המעוניין להתקין עמדת טעינה חשמלית בביטוח צד שלישי הוא תנאי סביר, אך הצבת תנאי לפיו על מבקש עמדת הטעינה החשמלית לחתום מראש על התחייבות אישית על נזקים עתידיים שלא יהיו מכוסים באמצעות הביטוח, אינו תנאי סביר.

The post מה הכללים להתקנת עמדת טעינה חשמלית לרכב בבית משותף? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

התיק טופל ע"י עוה"ד ליאורה לוי גביש ממשרדנו.

מצאנו לנכון, לצטט קטע קצר, אך חשוב ומרשים, המופיע בפסק הדין :

"יודגש כי את דמי הוועד השוטפים יש לשלם כחובה עצמאית ונפרדת, שאינה נתונה לשיקול דעתו של בעל הדירה.

שאחרת כיצד יוכל להתנהל הבית המשותף? דומה הדבר לסכסוך כספי שיש לאזרח אל מול מדינת ישראל או אל מול הרשות המקומית שבה הוא מתגורר, כאשר לטענתו המדינה או הרשות המקומית חבה לו כספים מסיבות שונות. היעלה על הדעת שהוא יפסיק לשלם את מס ההכנסה או את המע"מ לרשויות המס?

היעלה על הדעת כי הוא יפסיק לשלם את דמי הארנונה השוטפים?

כך בדיוק גם בכל הקשור לתשלום ועד הבית השוטפים.

לכן, אין לקבל כל טענה בדבר עיכוב תשלום חוב לוועד הבית, מחמת קיזוז או סיבה דומה לכך וכן, חברי ועד הבית, ממלאים למעשה תפקיד כפוי טובה לטובת ציבור בעלי הדירות בבית המשותף .

אין שכר בפעולתם, והם נדרשים לבצע מטלותיהם, בהתנדבות למען כל דיירי הבית המשותף, ומשכך על בעלי הדירות לסייע להם, ולא להקשות עליהם מלבצע את תפקידם.

לא יעלה על הדעת, כי חברי הנציגות ייאלצו להידפק על דלתות השכנים כעניים בפתח ולרדוף אחר שכנים ובעלי דירות, כדי שאלו יואילו בטובם לשלם את דמי הוועד השוטפים.

על בעלי הדירות לדאוג לשלם מראש ובתקופה שנקבעה לכך, את דמי הוועד השוטפים בלי שנציגי הוועד ייאלצו לשמש גם כפקידי גבייה".

The post חיוב דייר סרבן בחוב דמי ניהול והוצאות משפט appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

את המשכירים מעניין בעיקר שהשוכר ישלם להם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, ולעיתים יש נטייה לא לייחס חשיבות יתירה לתשלום דמי ועד הבית.

הבעיה כמובן אינה מתעוררת, כל עוד השוכר משלם את דמי ועד הבית כסדרם. אבל, במקרים רבים, השוכר אינו משלם את דמי ועד הבית, מחמת ויכוח עם הבעלים של הנכס, חוסר שביעות רצון מרמת השירות, קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר וכו'.

כיוון שכמעט בכל הסכמי השכירות, קיים סעיף מפורש, לפיו החובה לתשלום דמי ועד הבית או דמי הניהול, חלה על השוכר, חלק מבעלי הנכסים סבורים בטעות, כי בכך יצאו ידי חובתם. 

לכן, חשוב לנו להדגיש, כי המשכיר אינו יוצא ידי חובתו, בכך שהחתים את השוכר על סעיף בהסכם ובו התחייבות לתשלום דמי ועד הבית חלה עליו, והמשכיר לעולם אינו פטור מהחובה לשלם דמי ועד בית ואף מהחובה לבדוק האם מתבצע תשלום כסדרו.

בעוד שלגבי חובות כגון ארנונה, חשמל, מים וכו', מרגע שהשוכר נרשם כמחזיק אצל הגורם הרלוואנטי, חובת התשלום חלה על השוכר ובעל הנכס פטור מתשלום, גם אם השוכר ישאיר אחריו חוב, הרי שבכל הנוגע לחובות דמי ועד הבית, המצב שונה בתכלית.  

החובה לשלם את החלק היחסי בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף (כלומר, דמי הניהול או דמי ועד הבית) במלואם ובמועדם, חלה על בעל הנכס, וזאת על פי סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין:

בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג …".

חובה זו היא חובה מוחלטת, שאינה ניתנת להתניה. 

משרדנו מייצג כמות נכבדה של חברות ניהול ונציגויות, המנהלות מאות מבנים בכל רחבי תל-אביב והמרכז, לרבות מבני יוקרה מורכבים למגורים, למשרדים, למסחר חניונים וכו'.

מדי שנה, אנו מעורבים במאות הליכים משפטיים לשם גביית חובות דמי ניהול שוטפים ובמסגרת זו, אנו נתקלים לא אחת, בבעלי נכסים שמנסים להתחמק מתשלום דמי הניהול, ולהעביר את האחריות לתשלום לשוכר הנכס. 

חלק מבעלי הנכסים, אף מנסים להפנות אצבע מאשימה כלפי ועד הבית או חברת הניהול, בטענה כאילו בעל הנכס לא קיבל עדכונים בזמן אמת אודות החוב ואילו ידעו יכלו לגרום לשוכר לשלם את החוב וכו'. 

טענות אלו ואחרות של בעלי הנכסים, משוללות כל יסוד. בנוסף ללשונו המפורשת של חוק המקרקעין, קיימים פסקי דין רבים של המפקחת על רישום המקרקעין, בהם נפסק במפורש, כי החובה לתשלום דמי ניהול חלה על בעל הנכס, וכי בעל הנכס חייב לפנות מיוזמתו לנציגות הבית המשותף (או מול חברת הניהול) לשם בדיקה האם דמי הניהול משולמים כסדרם. 

כך שלטענה שעל נציגות הבית או חברת הניהול חלה חובה לפנות לבעל הנכס ואם לא פנתה אזי בעל הנכס פטור מחובתו לתשלום דמי ניהול – אין כל בסיס.

אנו ממליצים ללקוחותינו מקרב מנהלי חברות הניהול ונציגויות הבית המשותף, לעדכן בזמן אמת את בעל הנכס, במידה והשוכר מטעמו מפגר בתשלום דמי ניהול, וזאת על מטעמי זהירות ושמירה על אווירת עבודה נעימה מול בעלי הנכסים בבניין.

בנוסף, אנו ממליצים ללקוחותינו, מקרב בעלי הנכסים, להיות מודעים היטב לחובתם זו לתשלום דמי ניהול, לקחת מראש בטחונות טובים למקרה בו השוכר יפגר בתשלום דמי ניהול למשך מספר חודשים וכן לפנות מיוזמתם, לפחות אחת לרבעון, לחברת הניהול, ולוודא כי השוכר אכן משלם את דמי הניהול ואינו צובר חוב פיגורים.

אודות מחלקת ניהול מבנים במשרדנו

משרדנו נחשב המשרד המוביל בישראל,  בכל הנוגע לניהול מבנים ונכסי נדל”ן. 

בראש מחלקת ניהול מבנים, עומדת עורכת דין ליאורה לוי גביש, עורכת-דין בכירה ובעלת ותק וניסיון של קרוב ל-20 שנה, לרבות בניהול הליכים משפטיים בפני המפקחת על המקרקעין.

נשמח לעמוד גם לרשותכם !

The post על מי מוטלת החובה לתשלום דמי ועד בית כאשר הנכס מושכר? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

שמעו סיפור אמיתי מהיום.

בא בן אדם וקונה במזומן דירה באחד ממגדלי המגורים הכי יוקרתיים בתל-אביב, מהבניינים האלו עם בריכה, חדר כושר ומלא סלבס בתור שכנים. עד כאן קצת מנקר עיניים אבל סבבה.

איך תפח חוב לועד הבית על דירה ל- 691,000 ₪ ?

The post איך תפח חוב לועד הבית על דירה ל- 691,000 ₪ ? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

נספח זה, נועד לסייע לבעלי הנכסים, המעוניינים להעניק לשוכרים הנחה מדמי השכירות, עקב מגפת הקורונה והשלכותיה.

הנספח מדגיש כי מדובר בהנחה על תנאי, והיא תתבטל במידה והשוכר יפר בעתיד את הסכם השכירות.

כמו כן, הנספח מבהיר, כי מדובר בהנחה חד פעמית בגין מגפת הקורונה, וככל שבעתיד תהא התפרצות נוספת של המגפה, לא יוכל השוכר לבוא בדרישות נוספות למשכיר בגינה.

הנספח אף מדגיש, כי השוכר מוותר על כל טענה אחרת כלפי המשכיר, עקב מגפת הקורונה (כגון כח עליון, סיכול וכו') ואף אם בעתיד יחוקק חוק ספציפי הוראות הנספח יגברו עליו.

משרדנו מייצג בעלי נכסים רבים, ונשמח להעניק גם לכם ייעוץ אישי ופרטני.

רצ"ב הנספח: (להורדה כקובץ וורד – לחץ כאן)

נספח קורונה להסכם שכירות

The post נספח קורונה להסכם שכירות appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

חלק מהדיירים הסרבנים, הינם שוכרי משרדים ודירות וחלקם הינם בעלי הנכסים עצמם, אשר מחמת המצב, החליטו (או נאלצו) להפסיק לשלם את דמי הניהול ביחס לתקופה בה הוטל סגר ונמנע מהם שימוש רגיל ותקין בנכס.

עם כל הסימפטיה למצבם הקשה של ציבור העצמאים בישראל, הרי שדמי ניהול שונים מהותית מתשלומים רבים אחרים, כגון דמי שכירות, מס הכנסה ואפילו מע"מ.

דייר המשתמט מתשלום דמי ניהול, מעמיס למעשה את נטל התשלום, על כתפי יתר הדיירים בבניין וחי כ-'פרזיט' על גבם של הדיירים המשלמים דמי ניהול כסדרם.

תחזוקת מגדלי המשרדים והמגורים נמשכה, גם בתקופת הקורונה, וזו היתה כרוכה בהוצאות נכבדות, אשר לא עצרו לרגע. החל מתשלום חשמל למערכות המשותפות של הבית (מעליות, תאורה, מיזוג אוויר וכו'), דרך תשלום שכרם של עובדי הבניין (מנקים, שומרים, אנשי תחזוקה וכו') וכלה בהוצאות חשובות אך נסתרות מן העין (תחזוקת מערכות בטיחות, ביטוח וכו').

גם בבניינים אשר הפחיתו את רמת התחזוקה, כדי להביא לחיסכון בדמי ניהול, עדיין מדובר בחיסכון קטן יחסית ושאינו יכול לעולם להביא לביטול מוחלט של דמי הניהול.

דיירים רבים שוגים בחושבם, כי ידיהן של חברת הניהול ונציגות הדיירים קשורות ולכן 'לית דין ולית דיין וכל דאלים גבר'.

ניתן בהחלט לפתוח תביעות כנגד דיירים סרבנים ויותר מכך, ניתן גם לנתק באופן חד צדדי שירותים המסופקים לנכסיהם, כגון מיזוג אוויר, חשמל וכד'.

עוד יש לזכור, כי במידה ומסה קריטית של דיירים, יפסיקו לשלם דמי ניהול, הדבר יביא באופן מיידי, להפסקה מוחלטת של פעילות חברת הניהול ועימה לכאוס ואנרכיה בבניין. במצב שכזה, יפגע אנושות תפקודו התקין של הבניין, שוכרים ינטשו (ובצדק) את הנכסים וערכם של הנכסים יפגע מהותית.

חברת ניהול אינה בעלת 'כיס עמוק', ואינה יכולה לממן מכיסה את ההוצאות הכרוכות באחזקת הבניין ולפיכך באחריות הדיירים, לטובתם הם, לשלם את דמי הניהול במלואם ובמועדם.

בשונה מגביית חובות רגילים, הרי שחוב דמי ניהול נוצר, עקב נכס מקרקעין (משרד, דירה וכו') וחוב שלא ישולם, יכול להביא בעתיד להליכי עיקול וכינוס נכסים על הנכס עצמו.

בעל נכס יכול בהחלט לגלות סימפטיה ולהעניק הנחה ואף פטור לשוכר שלו מדמי השכירות, אולם אינו מוסמך לגעת בדמי הניהול או לקזז מהם מאומה.

ככל ושוכר הנכס לא ישלם את דמי הניהול, הרי שהחובה לפי החוק בתשלום דמי הניהול, חלה בראש ובראשונה על בעל הנכס עצמו ולפיכך, כל הנחה או הקלה שיתן לשוכריו, תצא לבסוף מכיסו שלו.

* גילוי נאות: משרדנו מייצג עשרות חברות ניהול, המנהלות את מרבית מגדלי היוקרה (מגורים ומשרדים) באזור תל-אביב והמרכז.

The post גביית דמי ניהול מלאים מדיירים בגין תקופת מגפת הקורונה appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.