כולל בדיקה האם גם אתה נכלל בקבוצת סיכון גבוהה ליפול קורבן למרמה

וכן רשימת אותות אזהרה אדומים מהם יש להיזהר

זיוף ומרמה ביחס לדירות ומגרשים, הפכו להיות 'מכת מדינה'.

מדי שנה, עשרות אזרחים תמימים, נופלים קורבן לזיופים ומרמה במקרקעין, בהיקף מאות מיליוני שקלים. 

במדינת ישראל פועלות, כמעט ללא הפרעה, כנופיות רבות של עבריינים, אשר בשיטות מתוחכמות מצליחות לגרוף לכיסם סכומי עתק, כתוצאה מזיופים ומרמה ביחס לנכסי נדל"ן.

משרדנו בעל ניסיון של מעל 20 שנים, במניעת ובמאבק בזיופים ומרמה במקרקעין ועל יסוד ניסיוננו זה, ערכנו מדריך מפורט לבעלים ולקונה כיצד למנוע ולהתמודד עם שלל תרחישים של מרמה במקרקעין. 

The post סדרת מאמרים: כיצד למנוע ולהתמודד עם זיוף ומרמה במקרקעין appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

למרבה הצער, רשויות החוק והאכיפה, מגלות במקרים רבות, אוזלת יד נוכח התופעה ההולכת ומתפשטת של מרמה במקרקעין, והאזרח הקטן, מוצא עצמו לבד במערכה וכמעט חסר אונים, מול האפשרות הממשית לאבד את הנכס היקר לו מכל.

אוזלת ידן של הרשויות, מחייבת את האזרח הקטן, לשכור בדחיפות עורך-דין בעל ניסיון בטיפול במקרי זיוף ומרמה במקרקעין, על מנת שיפעל בדחיפות לסיכול המרמה.

משרדנו בעל ניסיון של מעל 20 שנים, במניעת ובמאבק בזיופים ומרמה במקרקעין.

לרשותנו צוות המורכב מטובי הגרפולוגים, החוקרים הפרטיים, השמאים וכו' במדינת ישראל וביחד ביכולתנו לסייע לכל אדם, הן על מנת להקטין סיכון למרמה והן במידה והתגלתה מרמה שיש לטפל בה בדחיפות.

לכן, בכל מקרה של ספק, אל תהסס ופנה מיידית למשרדנו.

The post מדוע חובה לשכור בדחיפות עו"ד בעל ניסיון במקרה של מרמה במקרקעין appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

חשוב מכך. הקונה חייב להבין, כי אפילו אם לדעתו היה תמים לחלוטין, הקונה עדיין עשוי להישאר בלי הכסף ובלי המקרקעין.

יתכן והמוכר הינו למעשה מתחזה, שזייף תעודת זהות ומציג עצמו כבעלים האמיתיים.

יתכן והמוכר קיבל במרמה לבעלותו את המקרקעין וכעת מנסה למכור אותם לקונה התמים.

יתכן והמוכר הינו הבעלים האמיתיים, אבל הוא מוכר את אותו נכס, מספר פעמים לקונים שונים.

לכן, כל קונה חייב לגלות חשדנות יתר, בנוגע למוכר המקרקעין ולבדוק היטב פרטים רבים ושונים בנוגע לנכס הנמכר ובנוגע למוכר הנכס.

קונים רבים טועים לחשוב, כי די בכך ששכרו שירותי עו"ד, על מנת שהוא יבצע עבורם את כל הבדיקות הדרושות, שכן גם עורך-הדין של הקונים, לא תמיד יודע ויכול לזהות את כלל מעשי המרמה.

לכן, ערכתי רשימה של 'אותות אזהרה אדומים', אשר אמורים לעורר חשד בקרב הקונה, ולגרום לו לבדוק לעומק את העסקה ובמידת הצורך להימנע מלרכוש את הנכס:

• הנחה משמעותית במחיר הנכס לעומת מחיר השוק;
• נכס שרק אחרונה נרשם על שם המוכר ומייד לאחר מכן עומד למכירה;
• דירות או מגרשים ריקים, שקשה לוודא פיזית מי מחזיק בהם;
• תעודת הזהות של המוכר הונפקה רק לאחרונה;
• המוכר אינו אזרח ותושב מדינת ישראל;
• תנאים לא מקובלים מצד המוכר לעריכת העסקה, לדוגמא תשלום במזומן, תשלום אחוז גבוה מהעסקה מראש וכו';
• הנכס הנמכר אינו נחשב 'מקרקעין מוסדרים' הרשומים בטאבו;
• המוכר מסתיר פרטים אישיים אודות עיסוקו, סיבה המכירה וכו';
• ועוד.

כדי שקונה שנפל קורבן למעשה מרמה, יוכל לקבל הגנה מבית המשפט, עליו להוכיח כי הינו עומד בתנאי 'תקנת השוק' וכי רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה.

הקונה אינו יכול להתעלם מסימני אזהרה שצצים, בין עובר לחתימת ההסכם והן לאחר מכן, וקיימת עליו חובת זהירות לבדוק כל סימן שכזה ולוודא כי אכן לא מדובר במעשה מרמה.

והכי חשוב לדעת – גם קונה תמים, ששילם את מחיר השוק המלא עבור הנכס, ולא חשד אפילו שמדובר במעשה מרמה, לא יזכה לשום הגנה, אם יסתבר שמי שמכר לו את הנכס הינו מתחזה שעשה שימוש ביפוי כח מזוייף.

לכן נדרשת, בדיקה מעמיקה בדבר הזהות האמיתית של המוכר, לרבות באמצעות בדיקה עם שכנים, מכרים משותפים ואפילו באמצעות חוקר פרטי.

במקרים רבים, קונים נוטים לגלות התלהבות יתר, בעת רכישת נכס חדש, במיוחד במקרים בהם המחיר נראה אטרקטיבי או שקיים צורך דחוף בנכס. לפיכך, חשובה מאוד מעורבות של עו"ד בעל ניסיון בתהליך הרכישה, אשר יצנן מעט את ההתלהבות ויוודא, בין היתר, שמא לא מדובר במעשה מרמה מתוחכם.

The post כיצד קונה של מקרקעין יכול להיזהר מליפול קורבן למרמה במקרקעין? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

אם בבעלותך נכס מקרקעין, ובמיוחד אם אתה נמצא בקבוצת הסיכון ליפול קורבן למעשה מרמה, חשוב שתפנה לעורך-דין בעל ניסיון במניעת מעשי מרמה, על מנת שינחה אותך מה ניתן לעשות בנדון.

למשרדנו מעל 20 שנות ניסיון בהתמודדות עם מעשי מרמה, ובמהלכן פיתחנו מספר צעדי מנע, פשוטים וזולים למניעת מרמה במקרקעין והקטנת הסיכון ליפול קורבן למעשה שכזה.

משרדנו יכול ליצור עבורך עוד שכבת בטחון, הנועלת ומונעת מראש כל שינוי בבעלות על המקרקעין, ומחייבת לקבל הסכמה אישית של עו"ד ונוטריון ממשרדנו לכל שינוי במקרקעין. כחלק מהתהליך, אנו נרשום על המקרקעין הערת אזהרה, בדבר צורך בהסכמה לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. בלא הסכמתנו, לא ניתן יהיה לבצע כל שינוי במרשם, וקונה תמים שיוציא נסח טאבו ויראה את ההערה, יהיה מחוייב לפנות למשרדנו ישירות, על מנת לבדוק מה פשר ההערה.

בנוסף, באמצעות שירות חדשני שהושק לאחרונה, משרדנו יכול להפעיל אמצעי מעקב 24/7 על נכס המקרקעין ולהתעדכן בכל שינוי שחל במרשם המקרקעין בזמן אמת. מידע שכזה, שמגיע בזמן אמת, מאפשר למשרדנו להגיב מיידית לכל הערה או רישום חדש בטאבו שנוכל מבצע, ולפעול מיידית להקפאת הרישום, בטרם יוברחו המקרקעין. כיוון שעסקה רגילה ותמימה במקרקעין, מתנהל בצורה איטית ומדורגת, ובדרך כלל מתחילה ברישום הערת אזהרה על המקרקעין, הרי שמייד עם רישומה של הערת אזהרה כוזבת, ניתן יהא לעצור את התקדמות העסקה ולמנוע את המשך המרמה ! בדרך זו, תושג עליונות של הבעלים גם כלפי קונה תמים וגם הקונה התמים סביר שיפסיד לנוכל רק חלק קטן מהתמורה.

אנו ממליצים בחום לנקוט בפעולות מניעתיות שכאלה, במיוחד במקרה בו מדובר בתושבי חוץ או בדירות מגרשים ריקים, שכן כך ניתן לסכל תרמיות רבות מראש, בצורה פשוטה וזולה.

The post כיצד בעלים של מקרקעין יכול למנוע גניבתם? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

במידה והבעלים האמיתיים של המקרקעין, מגלה כי נפל קורבן למרמה במקרקעין, האינטרס הראשון במעלה שיש לבעלים, הוא למנוע מיידית התקדמות מעשי המרמה בכלל וסיום רישום המקרקעין על שם הנוכל או הקונה בפרט.

לפיכך, על הבעלים לנקוט בדחיפות בשורה רחבה ומהירה של צעדים, אשר מטרתם הראשונית הקפאת מצב הדברים עד להתבהרות התמונה.

בגדר פעילות בהולות שכאלה, ניתן למנות פנייה דחופה ללשכת רישום המקרקעין לבצע הקפאה מנהלית של מרשם המקרקעין, פניה בהולה לבית המשפט, לשם מתן 'צו איסור דיספוזיציה' או צו עיקול עוד בטרם הגשת כתב תביעה, הגשת תלונה מיידית למשטרת ישראל ועוד.

בהמשך, ועם התבהרות של תמונת מצב, יתכן ויהא צורך לבעלים להגיש ולנהל תביעה מתאימה לבית המשפט, תיקון מרשם המקרקעין ומחיקת כל הערה או מגבלה אחרת על זכויות הבעלות ועוד.

מנגד, במידה וקונה תמים של המקרקעין, מגלה כי נפל קורבן למרמה במקרקעין, עליו לשקול בזהירות את המשך צעדיו, וזאת בהתאם למכלול רחב של נסיבות, הנוגעות למהות המרמה, לשלב המוקדם או המתקדם בו הינו מצוי בעסקה, סכומי הכסף שכבר שילם במסגרת העסקה, הסיכונים והסיכויים הכרוכים בביטול או בהשלמת העסקה, הנסיבות האובייקטיביות והסובייקטיביות מכוחן נפל קורבן למרמה ועוד.

הקונה יכול לבטל את העסקה ולהימנע מלשלם עוד כספים במסגרתה, להטיל עיקול זמני ולעקל חזרה את הכספים שכבר שילם או למנוע את העברתם לנוכל, לשקול השלמת העסקה וסיום רישום המקרקעין על שמו ועוד.

ברור, כי מדובר בפעולות מורכבות ורגישות, שלא ניתן לבצע לבד, וחובה לשכור עו"ד שידע היטב כיצד לפעול בצורה נחרצת ומהירה לפתרון הבעיה.

The post מה ניתן לעשות אם נפלת קורבן למרמה במקרקעין? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

במידה והגיע לידיעתך אפילו חשד קל, בדבר מרמה ביחס למקרקעין שבבעלותך, אל תהסס ופנה מיידית למשרדנו.

כיוון שעשויים להיות כמה קורבנות למעשה מרמה אחד, הנאבקים זה בזה על הבעלות במקרקעין, יכולה להיות חשיבות עצומה, למהירות בה פועל כל צד ולאופן בו הינו פועל.

בתחרות זו, בין טוענים שונים למקרקעין, ניתנת עדיפות לבעלים המקוריים של המקרקעין אולם במקרים מסויימים העדיפות ניתנת לקונה בתום לב ובתמורה שהשלים את רישום המקרקעין על שמו.

חשוב להכיר וליישם כללים רבים כגון "עסקאות נוגדות במקרקעין", "תקנת השוק במקרקעין" ועוד.

לעיתים, לכל יום שעובר מבלי שננקטה פעולה מהותית למאבק במעשה המרמה, עשויות להיות בעתיד השלכות הרות גורל.

כיוון שמדובר בנכסים יקרי ערך ובצורך בנקיטת סדרת פעולות מהירה, חובה לשכור שירותי עו"ד, בעל ניסיון בטיפול במקרים מורכבים שכאלה.

The post מדוע חשוב לפעול בצורה מהירה ונחרצת עם היוודע לך חשד למרמה במקרקעין? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

יחד עם זאת, יש אוכלוסיות מסוימות הנמצאות בסיכון גבוה יותר לזיוף ומרמה במקרקעין.

לדוגמא, בעלים של נכסים ריקים, כדוגמת דירות ריקות רוב השנה, מבנים לא מאוכלסים או מגרשים שוממים, נמצאים בסיכון גבוה ליפול קורבן למעשה מרמה. העובדה שהנכס ריק, מאפשרת לנוכל להציג את עצמו כבעל הנכס בפני קונה פוטנציאלי, מבלי שהקונה יבין כי מי שעומד בפניו הינו מתחזה.

חלק מהנוכלים שוכרים מאת הבעלים החוקיים דירות, ומייד עם קבלת המפתח, מתחילים להציג את הנכס למכירה, כאילו הם הבעלים החוקיים של הנכס.

בעלי מקרקעין המתגוררים בחו"ל אף הם טרף קל לנוכלים, אשר מנצלים את היעדרותם של הבעלים מן הארץ וחוסר קרבתם הפיזית לנכס, דבר שמקל על הנוכלים להתחזות לבעלים ולבצע מרמה במקרקעין.

אנשים שנפטרו בעת שעל שמם יש מקרקעין או מניות בחברות גוש-חלקה, שבבעלותן מקרקעין, ואשר במשך זמן רב לא באו יורשיהם לדרוש את הבעלות במקרקעין, אף אם קורבן למעשי מרמה תכופים.

חשוב להבין, שלעבריינים יש דרכים רבות ומתוחכמות, לזהות מקרקעין שניתן בקלות לבצע לגביהם מרמה, וביכולתם להגיע למידע רב, הן מתוך מאגרי מידע פומביים כדוגמת מרשם המקרקעין (טאבו), הרשם לענייני ירושה וכו' והן למידע חסוי, כגון מוני חשמל, מים, רישומי כניסה ויציאה מן הארץ, שמות נפטרים ועוד.

ככל שהנכס יקר יותר ונטוש יותר, כך הוא קורץ יותר לעבריין, אשר יכול לבצע מרמה, להרוויח סכומי עתק ודבר המרמה יתגלה, אם בכלל, בחלוף זמן רב לאחר היעלמותו של העבריין מן השטח.

הקורבנות למקרי המרמה, הינם מצד אחד בעלים האמיתיים של המקרקעין, שנוכל הצליח להשתלט במרמה על המקרקעין שלהם ומהצד השני קונים תמימים שרכשו מקרקעין מנוכל ולא מאת הבעלים האמיתיים.

כלומר, גם רוכש תמים של מקרקעין, מאחת מקבוצות הסיכון המפורטת לעיל, נתון בעצמו בקבוצת סיכון, שכן אם יסתבר בדיעבד, שמי שמכר לו את המקרקעין, כלל לא היה הבעלים האמיתיים, הרי שיתכן ובסופו של יום, ימצא את עצמו הרוכש, ללא כספו וללא המקרקעין.

The post בדוק האם גם אתה נמצא בקבוצת סיכון גבוהה לזיוף ומרמה במקרקעין appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.

בחלק מן המקרים, הנוכל מזייף מסמכים שונים, ובאמצעותם מעביר לבעלותו את המקרקעין ותוך זמן קצר מוכר אותם לקונה תמים ומשלשל לכיסו את התמורה.

במקרים אחרים, הנוכל מזייף תעודת זהות, מתחזה לבעלים האמיתיים של המקרקעין ומוכר אותם לקונה תמים.

לעיתים, הבעלים האמיתיים של המקרקעין, מוכר אותם סימולטאנית, למספר קונים שונים.

לרוב, הנוכלים משתמשים בשם בדוי, ומייד לאחר שהם מקבלים את הכספים, הם מעלימים את הכספים ונעלמים בעצמם.

חשוב להבין, כי לעיתים יש כמה קורבנות למעשה מרמה אחד, אשר לאחר היעלמותו של הנוכל, נשארים לריב בבתי המשפט, למי למעשה שייך הנכס. במאבקים שכאלו, שני הצדדים למעשה מפסידים, שכן לא משנה כיצד יפסוק בית המשפט במחלוקת, שני הצדדים יאלצו להשקיע זמן וממון ניכר במאבק, שלעיתים כלל אינם אשמים בהיווצרותו.

The post מהי מרמה במקרקעין? appeared first on משרד עורכי דין אלון לב ושות'.